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Assurance habitation et incendie

Page revue le 15 septembre 2026 Rédigé par un courtier agréé FSMA.

Son nom légal est assurance incendie, risques simples, et le feu n'est que le premier des risques qu'elle couvre. Elle protège le bâtiment, ce qu'il contient et votre responsabilité. Le vrai enjeu n'est pas le prix : c'est le capital déclaré.

Demander une offre → Le piège de la sous-assurance
Des maisons de ville belges : le bâtiment assuré par l'assurance incendie
En bref

Un contrat qui répare le bâtiment, remplace le contenu et couvre votre responsabilité envers les voisins et le propriétaire. Obligatoire pour le locataire. Pas pour le propriétaire, sauf quand la banque l'exige dans le cadre d'un crédit. Et dangereux dès que la description du risque ne correspond plus à la réalité du bien.

  • Ce qu'elle couvre
    Le bâtiment, le contenu et votre responsabilité envers les voisins et le propriétaire
  • Obligatoire
    Oui pour le locataire dans les trois régions. Non pour le propriétaire, sauf exigence de la banque dans le cadre d'un crédit
  • Le piège
    Une mauvaise description du risque : la règle proportionnelle
  • La parade
    La grille d'évaluation, correctement complétée, qui engage la compagnie
Le contenu du contrat

Ce que couvre une assurance habitation

Trois objets assurés, et une liste de périls qui va très au-delà du feu. Le socle est standardisé par le marché belge ; les options font la différence de prime, et parfois la différence de dossier.

La garantie
Ce qu'elle paie
Dans le socle ?
  • Incendie, explosion, foudre
    Ce qu'elle paie : Le feu, la fumée, l'explosion, la chute de foudre et les dégâts causés par les secours.
    Socle : Oui
  • Dégâts des eaux
    Ce qu'elle paie : Fuites, ruptures de conduites, infiltrations par la toiture, refoulement, et la recherche de fuite.
    Socle : Oui
  • Tempête, grêle, pression de la neige
    Ce qu'elle paie : Vents forts, grêle, poids de la neige ou de la glace sur la toiture.
    Socle : Oui
  • Catastrophes naturelles
    Ce qu'elle paie : Inondation, débordement et refoulement d'égouts, séisme, glissement et affaissement de terrain. En zone à risque, des conditions particulières s'appliquent : franchise majorée sur l'inondation, plafond réduit, voire exclusion pour un bien construit en zone reconnue à risque.
    Socle : Oui, depuis 2007
  • Bris de vitrage
    Ce qu'elle paie : Vitres, vitrages isolants, vitrocéramique, parfois les capteurs solaires.
    Socle : Oui
  • Recours des voisins et des tiers
    Ce qu'elle paie : Les dommages que votre sinistre cause aux habitations voisines.
    Socle : Oui
  • Vol et vandalisme
    Ce qu'elle paie : Effraction, vol avec violence, dégradations. Souvent conditionné à des moyens de protection.
    Socle : Option
  • Assistance habitation
    Ce qu'elle paie : Dépannage d'urgence, relogement, gardiennage après un sinistre grave.
    Socle : Option
  • Protection juridique
    Ce qu'elle paie : Vos frais d'expertise et d'avocat dans un litige lié au logement. C'est elle qui paie la contre-expertise.
    Socle : Option

Propriétaire, locataire, copropriétaire : qui assure quoi

Les deux contrats ne font pas double emploi : le propriétaire assure sa propriété, le locataire assure sa responsabilité et ses meubles. Confondre les deux, c'est découvrir un trou le jour du sinistre.

Votre situation
Ce que vous devez assurer
Le point à vérifier
  • Propriétaire occupant
    À assurer : Le bâtiment en valeur de reconstruction, le contenu, et votre responsabilité envers les voisins.
    À vérifier : Que le capital ait été revu après les travaux, et que la grille d'évaluation soit au dossier.
  • Locataire
    À assurer : Votre responsabilité locative envers le bâtiment, plus votre propre contenu.
    À vérifier : Que le contenu soit réellement assuré : la clause d'abandon de recours du bailleur ne couvre pas vos meubles.
  • Propriétaire bailleur
    À assurer : Le bâtiment, et votre responsabilité de propriétaire. Pas le contenu du locataire.
    À vérifier : Que le locataire fournisse la preuve de son assurance, chaque année.
  • Copropriétaire
    À assurer : Votre contenu, vos aménagements privatifs et votre responsabilité. Le bâtiment est couvert par la police de l'association des copropriétaires.
    À vérifier : Où s'arrête exactement la police commune, et ce qu'elle laisse à votre charge en privatif.

L'obligation du locataire

Elle est régionale et récente. En Wallonie, elle découle de l'article 17, § 2 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2018. En Flandre, du Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018, entré en vigueur le 1er janvier 2019. En Région bruxelloise, elle découle de l'ordonnance du 4 avril 2024 modifiant le Code bruxellois du Logement, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024.

Dans les trois cas, le locataire doit couvrir sa responsabilité locative et en fournir la preuve au bailleur. La règle bruxelloise est la plus exigeante des trois : elle vise nommément l'assurance incendie, impose de la souscrire avant l'entrée dans les lieux et de produire la preuve du paiement des primes au bailleur. En arrière-plan, l'article 1733 de l'ancien Code civil : en cas d'incendie, le locataire est présumé responsable, sauf s'il prouve l'absence de faute. C'est cette présomption que le contrat finance.

Textes consolidés sur Justel, la banque de données du Service public fédéral Justice. Les liens s'ouvrent dans un nouvel onglet.

L'abandon de recours, et son piège

Si le locataire ne prouve pas qu'il est assuré, le bailleur peut faire ajouter une clause d'abandon de recours à sa propre police, dont il répercute le coût. L'assureur du bâtiment renonce alors à se retourner contre l'occupant.

Tout dépend de sa rédaction. Les bonnes clauses étendent l'abandon de recours au recours des tiers : dans ce cas, elles suffisent souvent. Les autres ne couvrent que le bâtiment du bailleur, et l'occupant reste exposé pour les dégâts causés aux voisins. Dans les deux cas, son propre contenu n'est jamais couvert par cette clause : c'est la confusion la plus fréquente.

Le cas de la mise à disposition gratuite

Vous prêtez un logement à un proche, sans loyer, en confiance. Le jour du sinistre, ce n'est pas vous qui décidez : le recours contre l'occupant est exercé par votre compagnie, subrogée dans vos droits, et vous ne pouvez pas vous y opposer. La seule parade est contractuelle : faire inscrire l'abandon de recours au profit de l'occupant dans votre police, avant l'entrée dans les lieux.

Le piège numéro un

La sous-assurance et la règle proportionnelle

Si la valeur déclarée est inférieure à la valeur réelle de votre habitation, l'assureur réduit l'indemnité dans la même proportion. La règle vaut aussi pour un sinistre partiel : ce n'est pas seulement en cas de destruction totale que la sanction tombe.

Le calcul est mécanique : dommage × valeur assurée ÷ valeur à assurer. Une véranda, une salle de bain refaite, des combles aménagés, et le capital de 2016 ne correspond plus à rien.

La parade

La grille d'évaluation de la compagnie : nombre de pièces, surfaces, niveau de finition. Correctement complétée, elle engage l'assureur, qui renonce à invoquer la règle proportionnelle. C'est le document le plus important du dossier, et celui qu'on remplit ensemble.

S'ajoute l'indexation ABEX : les capitaux et la prime suivent l'indice de la construction, révisé deux fois par an. Elle protège de l'érosion, mais elle n'a jamais rattrapé des travaux non déclarés.

Un dégât d'eau de 60 000 €, trois scénarios
  • Capital correct, ou grille d'évaluation au dossier 60 000 €

    Vous êtes indemnisé intégralement : la compagnie renonce à la règle proportionnelle.

  • Capital déclaré 320 000 € au lieu de 400 000 € 48 000 €

    80 % du capital nécessaire, donc 80 % de l'indemnité. 12 000 € de perte.

  • Capital déclaré 240 000 € au lieu de 400 000 € 36 000 €

    Le cas classique après quinze ans de travaux non déclarés : 24 000 € de perte.

Exemple chiffré pour une habitation dont la valeur de reconstruction réelle est de 400 000 €, avec un dommage de 60 000 €. Les trois barres sont à la même échelle. Hors franchise et hors frais de sauvetage.
Trace d'humidité sur un mur intérieur : un dégât des eaux couvert par l'assurance habitation
Comment on vous indemnise

Valeur à neuf, valeur réelle, vétusté

Trois notions qui décident du montant sur votre compte. Elles ne se négocient pas au moment du sinistre : elles se lisent à la souscription.

Eau, tempête, catastrophes naturelles

Les trois familles de sinistres que nous déclarons le plus souvent, et pour lesquelles la frontière entre couvert et exclu est la plus mal connue. Depuis 2007, la garantie catastrophes naturelles est incluse d'office dans toute assurance incendie des risques simples : elle ne se souscrit pas à part. Attention toutefois si le bien se situe en zone à risque : la compagnie peut y appliquer une franchise majorée, un plafond réduit ou une exclusion, et la tarification peut passer par le Bureau de tarification. C'est le premier point que nous vérifions sur l'adresse.

Couvert

  • La fuite de la machine à laverY compris les dégâts aux sols, aux plafonds et au logement voisin. La recherche de fuite est presque toujours incluse.
  • L'infiltration par la toitureAprès une tempête ou une tuile arrachée : le dommage intérieur est couvert.
  • Le refoulement d'égoutCouvert via la garantie catastrophes naturelles, incluse d'office depuis 2007, sous réserve des conditions applicables en zone à risque.
  • La chute d'un arbre sur la maisonTempête : bâtiment, contenu et frais de déblaiement.
  • Le gel des conduitesCouvert dans la plupart des contrats, à condition d'avoir pris les précautions d'usage en cas d'absence prolongée.

Exclu ou limité

  • Le défaut d'entretienUne toiture en fin de vie, une conduite corrodée depuis des années : l'usure n'est pas un sinistre.
  • La conduite elle-mêmeLe contrat paie les dégâts causés par l'eau, pas systématiquement le remplacement du tuyau qui a lâché.
  • L'humidité ascensionnelle et la condensationCe sont des phénomènes lents, exclus comme tels, même quand le dégât final est spectaculaire.
  • Le contenu du congélateurSouvent limité à un plafond modeste, parfois conditionné à une panne de courant prolongée.
  • Le risque d'inondation en zone reconnuePour un bien bâti en zone à risque, l'assureur peut exclure l'inondation ou l'assortir d'une franchise nettement plus élevée.
  • Le jardin, la piscine, les panneaux solairesTraités en garanties propres avec des plafonds spécifiques : à vérifier ligne par ligne.
Une histoire vraie

Une véranda jamais déclarée, et 17 000 € qui restent sur la table.

Un client de la région de Dinant assure sa maison en 2015. En 2019, il ajoute une véranda et refait la salle de bain. Il ne prévient pas son assureur : le contrat s'indexe tout seul, il pense que ça suffit.

Un raccord de chauffage lâche à l'étage. Le dommage est chiffré à 60 000 € : parquet, plafonds, cuisine. L'expert établit la valeur de reconstruction réelle à 400 000 € alors que le contrat en assure 285 000. La règle proportionnelle s'applique : l'indemnité tombe à un peu plus de 42 000 €.

Le coût de la mise à jour du capital, à l'époque : environ 90 € de prime supplémentaire par an.

Ce que le dossier apprend
  • L'indexation ABEX suit le coût de la construction, pas vos travaux. Elle ne rattrape jamais une véranda.
  • La règle proportionnelle frappe aussi les petits sinistres : il n'y a pas de seuil de tolérance.
  • Une grille d'évaluation au dossier vaut mieux qu'un capital rond choisi de mémoire.
Le jour du sinistre

Franchise, expertise, contre-expertise

La franchise en assurance habitation est indexée sur l'indice des prix à la consommation et tourne autour de 330 € chez la plupart des compagnies. Elle joue par sinistre. Certaines formules la rachètent, d'autres la relèvent pour baisser la prime : c'est un arbitrage, pas une fatalité.

Au-delà d'un montant de dommage, la compagnie mandate un expert. Vous avez le droit d'en désigner un à votre tour : c'est la contre-expertise. Ses honoraires sont pris en charge par une protection juridique étendue, pas par la garantie incendie elle-même. C'est un point qu'on regarde avant le sinistre, pas pendant.

  1. 01

    Vous appelez

    On prend la déclaration, on sécurise l'urgence et on vous dit ce qu'il faut photographier avant de nettoyer.

  2. 02

    Dossier ouvert sous 48h

    Déclaration transmise, garanties et capitaux vérifiés, franchise annoncée.

  3. 03

    L'expertise

    La compagnie mandate un expert. Vous pouvez en désigner un à votre tour si le chiffrage ne tient pas.

  4. 04

    L'indemnisation

    Souvent en deux temps : une avance sur la valeur réelle, le solde en valeur à neuf sur présentation des factures de remise en état.

Le réflexe utile

Photographiez avant de nettoyer, gardez la pièce défectueuse, ne jetez rien. Un dossier sans photo se discute toujours plus longtemps qu'un dossier documenté.

Et déclarez chez votre propre assureur, même quand la cause vient de chez le voisin : c'est lui qui vous indemnise, puis exerce le recours.

Déclarer un sinistre →
Transparence

Combien ça coûte, et comment comparer

Comptez de l'ordre de 100 à 200 € par an pour un locataire d'appartement, et de 300 à 700 € par an pour le bâtiment d'une maison en propriété. À cela s'ajoutent 100 à 200 € par an pour assurer le contenu, et 100 à 200 € par an de plus si vous ajoutez le vol. L'écart vient de la surface, de la région, des capitaux et des options retenues, pas de la marque de l'assureur.

Deux contrats au même prix peuvent se comporter très différemment le jour du sinistre. Les six questions qui séparent réellement deux offres :

  1. 01

    La grille d'évaluation est-elle au dossier, et engage-t-elle la compagnie ?

    C'est la seule vraie protection contre la règle proportionnelle. Exigez-la par écrit.

  2. 02

    Quels plafonds sur le contenu et les objets de valeur ?

    Bijoux, matériel informatique, vélos, instruments : chaque poste a sa limite.

  3. 03

    Quelle franchise, et joue-t-elle sur toutes les garanties ?

    Montant indexé, application par sinistre, et possibilité de la racheter.

  4. 04

    Valeur à neuf jusqu'à quel seuil de vétusté ?

    C'est ce seuil qui décide du montant réel sur un bien de dix ou quinze ans.

  5. 05

    Le vol est-il inclus, et sous quelles conditions ?

    Moyens de protection exigés, plafonds, délai de déclaration, dépôt de plainte.

  6. 06

    La protection juridique couvre-t-elle la contre-expertise ?

    Sans elle, les honoraires de votre expert restent à votre charge.

Notre recommandation

Gardez l'habitation et la RC familiale chez la même compagnie. Plusieurs couvertures se chevauchent entre les deux contrats : le kot étudiant, les biens de villégiature, les dégâts causés dans un logement temporaire. Avec un seul assureur, un seul gestionnaire tient le dossier ; avec deux, chacun a intérêt à renvoyer la balle à l'autre.

Nous travaillons avec plus de 40 compagnies. Voir comment nous travaillons.

Faire comparer mon contrat →
L'avis du courtier
« Les mauvais dossiers habitation ne viennent presque jamais d'une exclusion. Ils viennent d'un capital qui n'a pas suivi la maison. »

Quand un client rénove, il appelle son architecte, son entrepreneur, sa banque. Pas son courtier. Et c'est le seul appel qui change le montant de l'indemnité dix ans plus tard. Une grille d'évaluation mise à jour après travaux coûte quelques dizaines d'euros de prime ; l'oublier coûte parfois un quart du dommage.

FS
Florian Struyf
Courtier en assurances, gérant de Cinassur

Bureaux de Ciney, Dinant, Eghezée et Bruxelles. Courtier agréé FSMA n° 111917.

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Questions fréquentes

Ce qu'on nous demande sur l'habitation

Votre cas n'y est pas ? Posez la question, on répond en 48h.

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  • L'assurance habitation est-elle obligatoire en Belgique ?

    −

    Pour le locataire, oui : l'obligation d'assurer sa responsabilité locative est inscrite dans le décret wallon du 15 mars 2018 pour les baux conclus depuis le 1er septembre 2018, dans le décret flamand depuis le 1er janvier 2019 et dans l'ordonnance bruxelloise du 4 avril 2024 depuis le 1er novembre 2024, qui vise nommément l'assurance incendie et exige la preuve du paiement des primes. Pour le propriétaire, aucune loi ne l'impose : elle ne devient obligatoire que lorsque la banque l'exige dans le cadre d'un crédit hypothécaire.

  • Quelle différence entre assurance incendie et assurance habitation ?

    +

    Aucune sur le fond : c'est le même contrat. Le nom légal est assurance incendie, risques simples, et il couvre bien plus que le feu : dégâts d'eau, tempête, grêle, catastrophes naturelles, bris de vitrage, responsabilité liée au bâtiment. Assurance habitation est le nom commercial de ce même produit, souvent enrichi du vol et de l'assistance.

  • Qu'est-ce que la règle proportionnelle et comment l'éviter ?

    +

    Si la valeur déclarée est inférieure à la valeur réelle de votre habitation, l'assureur réduit l'indemnité dans la même proportion : déclarer 80 % de la valeur, c'est toucher 80 % du dommage, même sur un petit sinistre. La parade est la grille d'évaluation de la compagnie : correctement complétée, elle engage l'assureur, qui renonce alors à invoquer la règle proportionnelle.

  • Que couvre exactement la garantie catastrophes naturelles ?

    +

    Depuis 2007, la garantie catastrophes naturelles est incluse d'office dans toute assurance incendie des risques simples : inondation, débordement ou refoulement d'égouts, tremblement de terre, glissement ou affaissement de terrain. Elle ne se souscrit pas séparément. Pour les habitations situées en zone à risque, la tarification peut passer par le Bureau de tarification.

  • Le contenu est-il indemnisé en valeur à neuf ?

    +

    Le bâtiment est indemnisé en valeur à neuf si vous en êtes propriétaire. Pour le contenu, la plupart des contrats indemnisent en valeur à neuf avec un plafond de vétusté au-delà d'un certain âge du bien, et appliquent des plafonds particuliers aux objets de valeur, bijoux et matériel informatique. Ces plafonds sont le premier point à lire avant de signer.

  • Mon kot d'étudiant est-il couvert par notre contrat ?

    +

    Dans la grande majorité des contrats, oui : l'assurance de la résidence principale étend la garantie au logement étudiant d'un enfant à charge, y compris à l'étranger, souvent avec un plafond réduit sur le contenu. Si vous êtes propriétaire du kot, c'est un bâtiment distinct et il faut un contrat propre.

  • Combien coûte une assurance habitation en Belgique ?

    +

    Comptez de l'ordre de 100 à 200 € par an pour un locataire d'appartement, et de 300 à 700 € par an pour le bâtiment d'une maison en propriété. Ajoutez environ 100 à 200 € par an pour le contenu, et 100 à 200 € par an pour la garantie vol. Le tout varie selon la surface, la région, les capitaux assurés et les garanties retenues, et les montants assurés comme la prime suivent l'indice ABEX, révisé deux fois par an.

  • Qui paie quand un dégât d'eau vient de l'appartement du voisin ?

    +

    Votre assureur indemnise vos dommages, puis exerce un recours contre le responsable ou son assureur. En copropriété, la police commune de l'association des copropriétaires couvre le bâtiment et intervient souvent en première ligne, avec une clause d'abandon de recours entre copropriétaires. Déclarez toujours le sinistre chez votre propre assureur, même si la cause vient de chez le voisin.

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À lire aussi

Cette page a une valeur informative et ne remplace pas les conditions générales, les conditions particulières et le document d'information (IPID) du contrat, seuls documents contractuels. Les montants cités sont indicatifs, indexés, et varient d'une compagnie à l'autre. Les exemples chiffrés sont reconstitués à partir de dossiers réels et ne constituent pas un engagement d'indemnisation. Cinassur est le nom commercial de Jacis SRL, courtier en assurances agréé FSMA sous le numéro 111917.

Courtier agréé FSMA n° 111917 Jacis SRL, nom commercial Cinassur · RPM Liège, division Dinant